路桥律师——四二一解读

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　　六个月前，我与李某签订了房屋租赁合同，将我家的三间店面房出租给李某开饭店，租期三年。不久前，市里组织全市房屋租赁情况普查，市房地产管理部门的工作人员找我谈话，指出我与李某签订的房屋租赁合同未按城市房地产管理法律法规规定向房地产管理部门登记备案，因而该合同不生效，没有法律效力，责令我补办手续并要处以罚款。请问这种说法对吗？

律师解答：

　　你的提问涉及到房屋租赁登记形式的效力以及未登记的法律责任问题。

 　我国城市房地产管理法第53条规定，房屋租赁，出租人和承租人应当签订书面租赁合同，并向房产管理部门登记备案。建设部颁布的城市房屋租赁管理办法第13条规定，房屋租赁实行登记备案制度。签订、变更、终止租赁合同的，当事人应当向房屋所在地市、县人民政府房地产管理部门登记备案。第16条规定，房屋租赁申请经市、县人民政府房地产管理部门审查合格后，颁发《房屋租赁证》。

 　可见，我国实行房屋租赁登记备案制度，但是房屋租赁的登记备案不能影响租赁合同的生效。从登记备案的立法目的来看，租赁合同的登记备案制度，主要是防止国家税费流失和防止当事人非法出租房屋，另一个目的则是因为房屋等不动产的交易（包括出租），或设定物权应向社会公示，以维护第三人的合法权益。从登记机关对合同审查来看，主要是审查合同的主、客体是否合法，合同内容是否合法，是否按规定缴纳了税费等，因此登记备案是行政机关的事后审查行为，其本身不是合同生效的要件。

 　而且城市房地产管理法以及城市房屋租赁管理办法均未规定房屋租赁合同登记后才生效。根据最高法院关于适用合同法若干问题的解释（一）第9条规定，法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力。因此，房屋租赁合同未登记备案就没有法律效力的说法是错误的。

 　但是，房地产管理部门责令你补办手续并要处以罚款是有依据的，城市房屋租赁管理办法第32条规定，不登记备案不按期申报、领取《房屋租赁证》的，责令限期补办手续，并可处以罚款。